下半年，楼市的买房逻辑变了

最近这段时间，我们的文章中，关于市场的内容，少了。

并不是放弃了对市场的观察，而是现在的湾区，尤其是广州，楼市的拐点已经出现得过于明显。

这一轮调控转向，正在逐渐显示出它的强硬，和不容置喙的一面。

它不是来自于某一个侧面，而是几乎所有层面——

从宏观层面的收水预警，到企业端的降杠杆，到土地端的各种补丁，到资金端的房贷额度紧张、利率上浮，到一手房价被监管、预售证发放受阻、楼盘被迫降价“裸奔”……

终于，“神盘”出现了——前几天，时代天韵低价开盘，即使坐拥大热的黄埔地段，即使一二手倒挂，直到现在，也还没有卖完。

一手降价都卖不动，二手市场就更不用提了。单一个“凉”字，远不足以概括所有。

购房者看涨的预期开始扭转，许多人尝试从“抢到就赚到”的情绪中挣脱出来，停下脚步，思考更深层次的需求。

嗯，下半年，买房的逻辑确实变了。

客观地说，房地产市场与一般商品市场是不同的。

我们都知道供需决定价格，但在楼市，这个逻辑经常失灵——

供给端极度缺乏弹性，而需求面，又好像越来越容易被情绪裹挟。

所以，这次上涨，我们能感觉到的是，信息渠道虽然很多元，但关注的领域却好像越来越窄，价值观也越来越单一：

买房是积累财富的手段，最重要的是投资属性，而“选对板块”是升值的第一要务。

至于通勤的距离，宜居的程度，产品的好坏……在选筹时，似乎越来越不值一提。

当大家的价值观都变得整齐划一的时候，楼市变得越来越像股市，被“概念”和“利好”左右，换句话说，很容易被“带情绪”。

所以，回顾这一年多，我们能发现湾区存在特别明显的，城市轮动的主轴。

从2019年底，被政策放松带动疯涨的深圳，到2020年初启动的东莞，再到2020年中旬转暖的广州黄埔、南沙、中山马鞍岛。

然后是2020年下半年逐渐被关注到的佛山临广、珠海横琴，以及，今年年初开始的顺德北滘、珠海北围……

而具体到一个城市而言，板块炒作的变化也异常清晰。

在广州，一年多以来的信息轮番轰炸，已经把购房小白都“教育”得言必称黄埔——

局姐有个朋友，上班地点在磨碟沙，纯正刚需自住，对通勤更近的番禺毫无了解，非要去抢接近一小时车程的科学城。

有了全国炒房团的购买力和广大刚需的用脚投票，黄埔不负众望：

去年年初，知识城开始拉升，两三个月之后，科学城接棒，到了下半年，老黄埔板块成了炒作的主力。

天量新盘拉高出货，二手集体提价，一轮下来，整个黄埔房价硬生生普涨了50%上下，大家还一股脑往里冲。

可是，被情绪裹挟的需求，是真的很容易逆转的。

不要说投资需求的轮动，就算是实实在在的产业强区，也顶不住调控全方位加码。如今，黄埔一手价格被压降，二手房价陷入了全面回调。

黄埔的故事讲不动了，你看，各大媒体上的热点区域，是不是已经“轮动”到白云湖和创新城了？

讲真，如果你是单纯的炒房客，可以手持资本下注，看着各个板块各领风骚大半年。

可是，楼市终究不是股市，交易的摩擦成本更高。大部分城市是有限售+重税的——就算是炒房，也至少是三五年以上的持有时间。

而如果你是自住，可能倾其所有就能买一套房，这套房可能要陪伴你八年十年，甚至更久。

如果剥离掉未来的涨价预期，剥离掉狂热的“买涨不买跌”的情绪，再看看自己抢到的房子，它的环境宜居吗？户型舒适吗？小区品质好吗？物业服务到位吗？

这十年八年，住在里面，真的舒心吗？

其实，这一波监管，监管的到底是什么？

1、利用一手限价、限售+重税、二手房指导价、房产税开征预期……一整套“组合拳”，试图打掉房地产的投资属性。

2、利用学区摇号、教师轮岗……另一套组合拳，试图打掉房地产的教育属性。

那么，房地产还剩下什么？

一个真正属于居住和产品的时代，正在降临。

我想起去年年初，这一波楼市行情还没有完全热起来的时候，我们接待过一个读者的咨询。

她在上海居住多年，因为工作变动而迁居，手握1500w+的预算，想在广州置办一间舒适的住处。

当时，这个预算可以在广州买到任何一个区域的房子，她因此看遍了顶尖地段——珠江新城的二手房，但却找不到一套真正合心水的住所。

她私下和我吐槽：

不是楼间距太密隐私性差，就是贴着主干道太吵，很多千万级的房子居然不是板楼。

别说想在屋里吹吹南北通透的穿堂风了，就连“户型方正”这么简单的要求，都做不到！

这么纯粹的，关于居住本身的吐槽，在本地人的咨询里几乎是听不到的。

大家整齐划一关心的，是价格，是学区，是未来可能的升值潜力……那些附加在房子上面的东西。

最后，她放弃了别人眼中光彩照人的CBD，在老城区选择了一个上海开发商的项目。

虽然远离涨价的第一梯队，但从通风采光到户型设计，再到一线江景和小区园林，都能够符合她“宜居”的需求。

从这个角度来看，如果我们认同调控逻辑，回归房子的居住属性，那么，地产商在开发楼盘的时候，多多少少，得产品导向一些。

而作为购房者，选择楼盘时，真的，可以更长期主义一点。

 以上为正文，来自局姐